LOCAZIONE: DETERIORAMENTO DELLA COSA, DANNI A TERZI ED OBBLIGO DI CUSTODIA

E’ utile premettere come la prima delle obbligazioni principali del conduttore sia quella di prendere in consegna la cosa, come agevolmente si desume dall’art. 1587 c.c., atteso che la “presa in consegna” configura una vera e propria obbligazione.
In secondo luogo, sempre dall’art. 1587, n.1, c.c. si ricava l’obbligo del conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
Peraltro, il conduttore vede dinanzi a sè il divieto di eseguire innovazioni che mutino la natura della cosa, nonché la destinazione; trattasi però di un divieto non assoluto, dovendo il giudice di merito accertare se le modifiche apportate dal conduttore comportino un’alterazione dell’equilibrio giuridico-economico del contratto in pregiudizio del locatore.
In tema di responsabilità del conduttore per la perdita o il deterioramento della cosa locata, verificatosi per fatto del terzo nel tempo in cui questo sia stato ammesso dal conduttore nel godimento della cosa, l’art. 1588, comma 2, c.c. pone a carico di quest’ultimo la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nella modalità d’uso della cosa locata, svolgendosi la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore.
Ne discende che il danneggiato, al fine di invocare il concorso della responsabilità del conduttore con quella ex art. 2051 c.c. del terzo, deve dimostrare che quest’ultimo si trovasse in una situazione di autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato.
Inoltre, il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse inglobati, è responsabile, ai sensi degli artt. 2051 e 2052 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire, onde evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso terzi grava sul medesimo.
L’operatività della presunzione di responsabilità di cui all’art. 2051 c.c., nei confronti del locatore, presuppone l’allegazione e la prova del rapporto causale tra il danno e la violazione degli specifici obblighi di custodia e di controllo dello stato di conservazione ed efficienza delle strutture e degli impianti, i quali continuano a gravare sul proprietario dell’immobile anche dopo la locazione.
Con una diversa interpretazione, si è affermato che la responsabilità per danni da cose in custodia postuli una relazione materiale tra il soggetto responsabile e la cosa medesima, il che comporta, per chi ha il potere fisico sul bene, l’onere di impedire che da essa, per sua conformazione o per particolari contingenze, possa derivare pregiudizio a terzi.
Essa è, pertanto, ipotizzabile a carico del conduttore e non del locatore, poiché la locazione determina il passaggio al conduttore, il quale ne è costituito detentore, della custodia dell’immobile locato e delle pertinenze.