INQUILINO MOROSO ED EMERGENZA COVID19, COME GESTIRE IL PROBLEMA?

In questo momento di emergenza senza precedenti che stiamo vivendo, c’è un aspetto collaterale che purtroppo, con grande probabilità,  avrà un impatto catastrofico sulla vita di noi tutti, ovverosia le ripercussioni economiche derivanti dallo stop delle attività imprenditoriali, produttive e lavorative.

Tale inevitabile conseguenza è ulteriormente aggravata dalla mancanza di una risposta reattiva e contenitiva da parte del governo, che al momento, salvo qualche intervento “palliativo” in favore di poche fortunate categorie, sta lasciando i cittadini in balia degli eventi.

Entrando nel tema delle locazioni immobiliari, lungi dal voler affrontare temi politici,  è indubbiamente sconcertante che a tutt’oggi, a differenza di altri paesi dell’U.E., non siano stati adottati provvedimenti idonei a gestire le ripercussioni dell’emergenza sui rapporti locatizi, e ciò tanto nell’interesse dei locatori quanto dei conduttori, che per una volta, eccezionalmente, devono essere  considerati come categoria unitaria, in quanto i problemi di una categoria si ripercuotono sull’altra.

Al momento, l’unico intervento adottato dal governo riguarda i conduttori di immobili appartenenti alla categoria catastale C1, i quali, a norma dell’art. 65, comma 1, del Decreto-Legge 17 marzo 2020, n. 18, potranno beneficiare di un credito di imposta pari al 60% del canone di affitto.

Ovvio è, che si tratta di un intervento manifestamente risibile il quale non consente neppur lontanamente di poter arginare la disastrosa crisi economica in essere.

CONSIGLI PRATICI DA SEGUIRE IN CASO DI INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE NEL CORSO DELL’EMERGENZA COVID19.

Nella maggior parte dei contratti di locazione è stabilito che il giorno 5 ciascun mese l’inquilino sia tenuto ad adempiere al pagamento anticipato del canone mensile di locazione, ebbene, essendo prossimi al giorno 5 aprile, siamo proprio certi che questa volta il canone locatizio verrà regolarmente corrisposto?

Il dubbio è lecito, e riguarda sia i contratti ad uso commerciale che quelli ad uso abitativo, in quanto è ovvio che il conduttore titolare dell’attività commerciale  rimasta chiusa per tutto il mese di marzo, subisca ripercussioni economiche alla pari dell’inquilino dell’unità abitativa lavoratore autonomo che abbia sospeso il lavoro o che al momento non venga stipendiato.

dunque cosa fare concretamente in caso di morosità da parte conduttore?

Il suggerimento preliminare riguarda la gestione dell’attuale fase emergenziale, e consiste nel mettere il conduttore nella possibilità di far fronte al pagamento, anche parziale, del canone. Come premesso, ci troviamo purtroppo in una situazione del tutto anomale e mai verificatasi dalla nascita della Repubblica Italiana ad oggi, e non si può pretendere che i relativi aspetti infausti debbano essere addossati solo al conduttore, è dunque opportuno adottare un approccio costruttivo e comprensivo che possa addirittura prevedere il raggiungimento di una rideterminazione del quantum del canone di locazione, come ad esempio la riduzione del 50% per tutta la durata del periodo di emergenza.

Un atteggiamento di chiusura nei confronti dell’inquilino da parte del locatore che si imponga rivendicando il proprio diritto di credito, potrebbe avere conseguenze controproducenti, sia per gli effetti immediati (mancato pagamento del canone e dunque avvio del procedimento di sfratto con annessi costi, tempi e mancato guadagno), ma anche nell’ottica dell’auspicato  ritorno alla normalità in cui il conduttore in difficoltà potrà tornare a far fronte al pagamento del canone locatizio regolarmente.
Al fine di valutare se tentare di preservare il rapporto di locazione (con annessi sforzi) o di “staccare la spina” avviando l’azione intesa ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, si consiglia preliminarmente di effettuare un accurato esame prognostico avente ad oggetto la solvibilità del conduttore alla luce dello scenario post pandemia e dunque di ritorno alla normalità, sulla base di una valutazione accurata che tenga conto dei seguenti aspetti: durata del rapporto contrattuale, qualità del conduttore ed  utilizzo che viene fatto del bene immobile locato.

• Durata del rapporto contrattuale: da quanto tempo dura il rapporto di locazione? È ovvio che bisognerà avere un occhio di riguardo per i rapporti locatizi di vecchia data in cui il conduttore ha sempre puntualmente pagato il canone, mentre tutt’altro approccio nel caso di un rapporto locatizio concluso di recente in cui il conduttore abbia già dato prova di non essere pagatore puntuale.
• Qualità del conduttore: sia che si tratti di una persona fisica che di una persona giuridica, si tratta di un soggetto solvibile? Sarà in grado di tener fede all’impegno contrattualmente assunto di pagamento del canone? Nel caso si tratti di una persona fisica sarà necessario individuare la sua fonte di reddito primaria, così da comprendere sia se sarà in grado di far fronte al pagamento del canone nonostante i postumi della crisi, sia se sarà in grado di risponderne in ipotesi di inadempimento.Nel caso di persona giuridica il discorso è maggiormente complesso, specie se si tratta di società di capitali in quanto sarà maggiormente difficile prognosticare la solvibilità o ipotizzare un recupero del credito.
• Utilizzo che viene fatto del bene immobile: questo aspetto riguarda principalmente le locazioni ad uso  commerciale, a meno che, come sovente accade, dietro al contratto di locazione ad uso abitativo non si celi un’attività ricettiva (B&B, Affittacamere etc.). In questo caso sarà opportuno verificare la tipologia di attività commerciale ivi eseguita, ad esempio se si tratta di un ristorante, si potrà ben sperare che una volta cessata l’emergenza ci sia un ritorno alla normalità, mentre al contrario, nel caso di svolgimento di attività ricettiva si presume un’improbabile ripresa a causa degli effetti devastanti della pandemia sul turismo, e comunque certamente non a stretto giro per via dell’ipotetica quarantena a cui saranno soggetti i visitatori stranieri.

quando invece è opportuno non essere indulgenti e muoversi immediatamente per le vie legali?

Le considerazioni sin qui fatte, sono intese ad affrontare e gestire costruttivamente l’attuale periodo di crisi straordinaria, il che lascia sottintendere che debba altresì sussistere la buonafede del conduttore.

Non ci si stupirà se, chi invece in mala fede, intenda e sfruttare a proprio vantaggio, ed a svantaggio altrui, il momento eccezionale. E’ per questo che l’indulgenza che si consiglia di prestare in alcuni casi, deve invece venir meno quando si ha a che fare con conduttori che si siano dimostrati in passato imprecisi, ritardatari, inaffidabili, o che svolgano attività destinate al fallimento (ad esempio affitti turistici).

Il consiglio dello scrivente è sempre quello di tollerare al massimo una mensilità di morosità per poi adire con solerzia le vie legali, in quanto, mentre il conduttore potrà sempre pagare i propri debiti nelle more dell’instaurando giudizio, ed addirittura nei rapporti ad uso abitativo usufruire del c.d. termine di grazia, al contrario il locatore che dovrà far valere i propri diritti andrà in conto alle relative lungaggini giudiziarie che peseranno ogni mese il costo ulteriore del relativo canone e probabilmente anche degli oneri accessori. Dunque in caso di morosità si consiglia di non tergiversare mai ed affrontare immediatamente la situazione, in quanto il tempo gioca solo a favore del conduttore.

VALUTAZIONI GIURIDICHE IN CASO DI INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE NEL CORSO DELL’EMERGENZA COVID19.

Sotto il profilo giuridico, il mancato pagamento del canone da parte del conduttore nel corso delle restrizioni imposte dal governo, come potrebbe essere valutato  dal Giudice investito circa la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore?!

Il conduttore potrebbe eccepire di non aver potuto adempiere invocando la causa di forza maggiore, ovverosia  di una forza tale, a cui non è oggettivamente possibile resistere. Tale evento, per la sua forza intrinseca determina la persona a compiere un atto positivo o negativo in modo necessario ed inevitabile. Alla pari del caso fortuito, rileva quale causa di esonero da responsabilità.

È  ad ogni modo opportuno precisare che la disciplina generale del contratto contenuta nel codice civile non ne offre una definizione precisa, in generale, si intende un evento incontrollabile che, al momento della stipula dell’accordo, sia  imprevedibile.

All’interno dell’ordinamento italiano, il concetto di forza maggiore emerge in particolare negli articoli 1467 e 1256 c.c.

L’art. 1467 c.c. prevede che, se la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa a causa di fatti straordinari ed imprevedibili, il debitore ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto. Sono richiesti, dunque, i due requisiti della straordinarietà e dell’imprevedibilità: secondo la giurisprudenza, il primo ha carattere oggettivo, essendo quantificabile sulla base di elementi quali l’intensità e l’entità del fatto, mentre il secondo ha natura soggettiva, in quanto riguarda la possibilità che il debitore aveva di conoscere il fatto; la valutazione sulla sua sussistenza o meno deve avvenire utilizzando come punto di riferimento il comportamento che una persona media terrebbe in quelle determinate circostanze.

L’art. 1256 c.c. prevede che, qualora, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione dedotta in contratto diventi definitivamente impossibile, l’obbligazione si estingue, e quindi il debitore è liberato.

Dato che, allo stato attuale, la diffusione del coronavirus ha portato il governo a predisporre decreti emergenziali per il suo contenimento (come, ad esempio la chiusura di determinate attività) tali da rendere impossibile l’adempimento di determinate obbligazioni (c.d. factum principis), essendo l’ordine delle pubbliche autorità un fattore cogente ed estraneo alla sfera di controllo del debitore, il concetto di forza maggiore assume un particolare rilievo.

Vi sono altri casi, invece, in cui le direttive del governo hanno portato a rendere l’adempimento di talune prestazioni non assolutamente impossibile, ma maggiormente oneroso, ad esempio costringendo le aziende ad utilizzare forme diverse di consegna o a ricorrere a modalità di produzione che richiedono tempistiche più lunghe.

Tuttavia, il confine tra le varie ipotesi di forza maggiore e quelle di eccessiva onerosità sopravvenuta non risulta netto ed incontrovertibile, occorrendo, piuttosto, procedere ad un’analisi caso per caso dei singoli rapporti negoziali.

Posto che il conduttore la cui attività abbia in qualche modo risentito della diffusione del COVID-19 dovrà, per prima cosa, verificare se siano o meno presenti, nel relativo contratto, specifiche disposizioni che prevedano ipotesi di forza maggiore o di eccessiva onerosità sopravvenuta ed eventuali conseguenze giuridiche, la situazione andrà valutata nel complesso alla luce delle norme previste da c.c. e dalle Leggi speciali in materia, e con possibile applicazione, specialmente nelle locazioni ad uso abitativo, del c.d. favor conductoris.