SPESE CONDOMINIALI URGENTI

Solo l’urgenza giustifica l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria non preventivamente autorizzati dall’assemblea condominiale. E quindi solo l’urgenza permette il rimborso delle spese anticipate dall’amministratore o da un condomino.

Ma quand’è che un intervento può essere considerato urgente? Una risposta, seppur non esaustiva, arriva dalle sentenze con cui i giudici hanno ammesso o negato i rimborsi. L’urgenza, ad esempio, non c’è quando la necessità dell’intervento era nota mentre la prova dell’indifferibilità spetta a chi ha anticipato le spese. Ma secondo la Cassazione (sentenza 17393/2017) il requisito dell’urgenza sussiste anche quando è economicamente conveniente eseguire i lavori in contemporanea.

I requisiti
L’urgenza attribuisce all’amministratore un potere straordinario che supera di fatto le competenze dell’assemblea. In tal caso il condominio è validamente rappresentato e l’obbligazione assunta dall’amministratore nei confronti di terzi è direttamente riferibile al condominio. Se invece i lavori non posseggono il requisito dell’urgenza, il rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, poiché si tratta di un atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.

Il concetto di urgenza che legittima l’autonoma decisione dell’amministratore ad intervenire sulle parti comuni dell’edificio si ricava dal significato spesso della parola, che designa una stretta, immediata ed impellente necessità di operare al fine di evitare che una situazione di pericolo, anche solo potenziale, si trasformi in breve tempo, in un grave pregiudizio per la collettività condominiale o comunque che si aggravi sensibilmente, arrecando maggior danno al condominio. Si tratta quindi dei casi in cui serve un intervento immediato che non permette la convocazione di un’assemblea. Si pensi al crollo dell’intonaco della facciata , alla sostituzione della caldaia fermatasi in pieno inverno o, comunque, a eventi che mal si conciliano con i tempi di convocazione dell’assemblea.

Libertà dell’assemblea
Nulla impedisce comunque all’assemblea, pur in mancanza di una preventiva deliberazione di opere ordinarie o straordinarie, di approvare successivamente le relative spese sostenute dall’amministratore in quanto ritenute oggettivamente utili, anche quando siano state effettuate senza il requisito dell’urgenza.

Singolo condomino
Il concetto di urgenza vale anche per il singolo condomino che, in via generale, non può intervenire nella gestione del condominio né è tenuto ad anticipare le spese per le riparazioni. L’eccezione è rappresentata però proprio dall’urgenza perché in tal caso egli può sostituirsi all’amministratore, maturando così il diritto al rimborso delle somme eventualmente anticipate.

Ma la prova che si trattasse di interventi urgenti ricade su di lui. E senza tale dimostrazione non ha diritto ad alcun rimborso (articolo 1134 del Codice civile). La gestione dei beni e dei servizi comuni è infatti compito dell’amministratore al quale la legge impone di operare nell’interesse dei condomini. Il singolo condomino non può quindi arbitrariamente interferire nell’amministrazione, anche nel caso in cui l’amministratore dimostri trascuratezza nello svolgimento del proprio incarico.

Il minicondominio
La regola vale anche nel caso del cosiddetto condominio minimo, quello che vede cioè la presenza di due soli condomini: anche in tal caso l’opera urgente che legittima l’unilaterale intervento di un condominio senza preventivamente avvisare l’altro è solo quella che, secondo il criterio della buona fede appare indifferibile al fine di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.

Lavori in contemporanea
Il requisito della indifferibilità ed urgenza può estendersi anche a quello della oggettiva convenienza economica di effettuare i lavori in un unico contesto temporale, nella prospettiva dell’analisi economica del diritto, allargando in tal modo l’ambito di applicazione della previsione del Codice civile ( Corte di Cassazione, sentenza 17393/2017). E così, la presenza dell’impalcatura per il rifacimento degli intonaci “ammalorati” rende opportuno anche l’intervento sul tetto, sotto il profilo dell’opportunità di effettuare i lavori in un unico contesto, nella prospettiva di un’analisi economica del diritto.