SANATORIA LOCAZIONI “IRREGOLARI”. UN INTERVENTO OMOGENEO CHE VA NELLA GIUSTA DIREZIONE

La sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601, pronunciata dalle sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, ha indubbiamente il pregio di aver stabilito una soluzione giurisprudenziale unitaria inerente alle conseguenze dalla mancata registrazione dei contratti di locazione di immobili, ad uso abitativo o diverso, nonché l’eventuale efficacia sanante di una tardiva registrazione, in maniera da raggiungere, come si legge, «una omogeneità di effetti tra le discipline succedutesi nel tempo (in particolare quella del 1998 e quella del 2004) e, infine, sul rilievo etico/costituzionale del corretto adempimento degli obblighi tributari».

Nullità delle locazioni immobiliari non registrate – Richiamato l’affastellato quadro normativo di riferimento (costituito dagli articoli 2, lettere a) e b), 3, lettera a), 17, comma 1, 20, 62, 72, 76, comma 5, del Dpr 26 aprile 1986 n. 131, dagli articoli 5, comma 1, lettera b), 2-bis della Tariffa allegata al testo Unico sull’imposta di registro, dall’articolo 13 del Dlgs 18 dicembre 1997 n. 472, dall’articolo 41-ter del Dpr 29 settembre 1973, dagli articoli 10, comma 3, e 10-bis della legge 27 luglio 2000 n. 212, e, quanto in particolare alla materia locatizia, dall’articolo 13, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, dall’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004 n. 311, dall’articolo 3, commi 8 e 9, del Dlgs 14 marzo 2011 n. 23, e dall’articolo 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208), la sentenza n. 23601/2017 enuncia il suo primo principio di diritto nel senso che la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è sempre causa di nullità dello stesso.
Le sezioni Unite affermano che, alla luce dell’espressa comminatoria di nullità dei contratti di locazione non registrati, a uso abitativo o diverso, contenuta nell’articolo 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, non possa non condividersi l’interpretazione che ricostruisce la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità. Tale requisito è stato introdotto dal legislatore per contrastare tanto l’elusione quanto l’evasione fiscale, con riguardo sia all’imposta di registro, che alle imposte dirette dovute dal locatore sui canoni riscossi. Gli argomenti addotti dalla sentenza n. 23601/2017 a sostegno dell’interpretazione prescelta poggiano sia sulla chiara lettera della norma, sia sulla ratio del citato articolo 1, comma 346, il quale, oltre a ribadire, per tutte le locazioni immobiliari, la qualificazione del vizio in termini di nullità già adottata per le locazioni abitative dall’articolo 13 della legge n. 431 del 1998, ha poi riferito la sanzione invalidante all’intero contratto, e non al solo patto occulto di maggiorazione del canone.