AFFITTI COMMERCIALI. SE IL LOCATORE E’ INADEMPIENTE IL CANONE VA COMUNQUE PAGATO

Nell’ambito di una locazione commerciale, il conduttore non può interrompere il pagamento del canone per presunte gravi inadempienze da parte del locatore, salvo si tratti di una alterazione del sinallagma contrattuale che comporti la totale inutilizzabilità dell’immobile locato. Tuttavia, le lamentate inadempienze, laddove esistano, possono portare a un risarcimento del danno in favore del conduttore per la ridotta godibilità del bene. Questo è quanto emerge dalla sentenza 7854/2017 del Tribunale di Roma, Sez. VI.

I fatti – La controversia trae origine dal mancato pagamento dei canoni di locazione di un locale commerciale adibito a palestra. In virtù di un tale inadempimento protratto per diversi mesi, il locatore aveva chiesto la convalida di sfratto dinanzi al giudice, mentre il conduttore non solo si opponeva alla convalida, ma chiedeva, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni derivati da vizi e difetti del cespite che avevano comportato l’impossibilità di proseguire l’attività nel locale.

In particolare, il titolare della palestra lamentava l’impossibilità di utilizzare una sala per i corsi di pilates per via di alcune infiltrazioni nelle pareti che il locatore non aveva provveduto nel tempo a riparare.

L’affitto va sempre pagato – Il Tribunale dà ragione e torto a entrambe le parti e spiega come le norme sulle locazioni devono essere interpretate nella fattispecie, alla luce del comportamento inadempiente sia del conduttore che del locatore. Ebbene, in primo luogo, il giudice ricorda che si tratta di una locazione stipulata per uso diverso da quello abitativo, per la quale non scatta la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento del canone, ma l’inadempimento deve essere vagliato dal giudice. Ciononostante, il pagamento del canone rimane una delle principali obbligazioni del conduttore e, di conseguenza, «la reiterata, continua e significativa violazione di tale obbligo non può che portare alla risoluzione del contratto».

E ciò vale anche in situazioni, come quella del caso di specie, in cui il conduttore lamenti gravi inadempienze da parte del locatore, le quali non consistano nella riduzione o diminuzione del godimento del bene per un fatto ricollegabile al locatore, ovvero costituiscano una alterazione del sinallagma contrattuale. D’altra parte, afferma il Tribunale, «non potrebbe ritenersi corrispondente a lealtà e buona fede restare nel godimento di un cespite senza pagare, a causa della sua presunta non perfetta utilizzabilità».

Il conduttore va risarcito – Ciò detto, però, il giudice sottolinea anche come le lamentele del conduttore non siano del tutto ingiustificate e debbano trovare accoglimento sotto un diverso aspetto. Una volta convalidato lo sfratto, infatti, e verificato tramite Ctu la effettiva inutilizzabilità di parte dell’immobile locato, per il Tribunale è fondata la domanda di risarcimento chiesta dal conduttore per la godibilità solo parziale del bene. Circa la quantificazione del danno, invece, al giudice sembra equo, in assenza di qualsiasi altro parametro, determinarlo equitativamente in misura equivalente ai crediti vantati dal locatore, corrispondenti all’importo del mancato pagamento dei canoni.